Das Mietwachstum für Wohnungen scheint nach einem enormen Anstieg im Jahr 2021 seinen Höhepunkt erreicht zu haben, und das könnte einigen der Immobilienaktien, die anfangs die Lieblinge der Pandemie waren, Auftrieb geben.
Laut RealPage stiegen die Mieten landesweit zwischen Juni und Juli nur um 0,8 % und damit nur um ein Drittel des Wachstums, das im gleichen Zeitraum vor einem Jahr zu verzeichnen war. Auf Jahresbasis stiegen die Mieten im Juli um 12,2 %, verglichen mit einem Wachstum von 13,8 % im Juni gegenüber dem Vorjahr.
Die Abkühlung kommt inmitten eines Abschwungs bei der Erschwinglichkeit. In den letzten 20 Jahren hat das Mietwachstum das Einkommenswachstum übertroffen, aber die Coronavirus-Pandemie hat diese Kluft, insbesondere in den teureren Küstenmärkten, weiter verschoben.
Vermieter senkten 2020 die Mieten drastisch, da die Mieter aus den Städten flohen, nur um 2021 und noch stärker in diesem Jahr zurückzukehren. Die neuen Mieter sind jünger und verfügen in der Regel über ein geringeres Einkommen, so dass die Vermieter gezwungen sind, die höheren Preise zu senken.
Außerdem boten Vermieter 2020 Anreize wie Freimonate oder angepasste Mietvertragslaufzeiten an, um Mieter ins Haus zu holen. Durch die Abschaffung einiger dieser Anreize im letzten Jahr werden die Wachstumsvergleiche von 2021 bis 2022 schwieriger, da sich die Ausgangssituation stabilisiert.
Hinzu kommt, dass der Markt mit einem massiven Angebot an neuen Wohnungen überschwemmt wird. Laut RentCafe werden in diesem Jahr rund 420.000 neue Wohneinheiten fertiggestellt. Das letzte Mal, dass mehr als 400.000 Wohnungen fertiggestellt wurden, war 1972. Ein Großteil des neuen Bestands befindet sich in New York City sowie in der Sunbelt-Region.
Die Wohnungsmieten geben nach einem unglaublichen Anstieg endlich nach. Hier erfahren Sie, wie Sie vorgehen sollten https://t.co/ajv5Ez57lT Das Mietwachstum für Wohnungen scheint nach einem enormen Anstieg im Jahr 2021 seinen Höhepunkt erreicht zu haben, was einigen Immobilienaktien Auftrieb geben könnte. RohitKadimisetty BusinessNews
– Rohit Kadimisetty (@Rohit_Ideas) August 24, 2022
Der Sonnengürtel hatte nie die Covid-Rabatte“, sagte Alexander Goldfarb, Geschäftsführer bei Piper Sandler.
Die Miete als Prozentsatz des Einkommens erfuhr in dieser Region einen Anstieg, sagte Goldfarb, was auf eine mögliche langfristige Angleichung in anderen Gebieten hindeutet.
„Jeder sagt, dass die Leute nur bereit sind, in der Stadt zu zahlen, aber was wir herausgefunden haben, ist, dass die Mieten im Sonnengürtel schneller wuchsen und die Miete als Prozentsatz des Einkommens – diese Zahl normalisierte sich zwischen dem Sonnengürtel und den Küsten. Die Menschen im Sonnengürtel waren bereit, mehr zu zahlen. Die Küsten stagnierten“, sagte er.
Infolgedessen sagte Goldfarb, dass er REITs, die sich mehr auf den Sonnengürtel konzentrieren, wie Camden Property Trust
und Mid-America Apartment Communities
. Das Gleiche gelte nicht für REITs, die an der Küste liegen, wie AvalonBay
Equity Residential
und UDR, Inc
. Ihm gefällt auch Essex Property Trust
weil es sich zwar um einen REIT handelt, der hauptsächlich an der Westküste tätig ist, dessen Immobilien sich aber überwiegend in den Vorstädten befinden.
Neben den Wohnungen sind auch die Mieten für Einfamilienhäuser rückläufig. Laut CoreLogic stiegen die Mieten im Juni im Jahresvergleich um 13,4 %, eine geringere jährliche Wachstumsrate als im Mai.
Die starke Mietnachfrage nach Ein- und Mehrfamilienhäusern wird sich angesichts des drastischen Rückgangs der Hausverkäufe wahrscheinlich nicht allzu sehr abschwächen. Da die Hypothekenzinsen immer noch deutlich höher sind als zu Beginn dieses Jahres und die Immobilienpreise immer noch hoch sind, haben einige Verbraucher keine andere Wahl als zu mieten.
