LONDON – Der britische Immobilienmarkt steht möglicherweise kurz vor einem größeren Abschwung. Einige Marktbeobachter warnen vor einem Preisverfall von bis zu 30 %, da die Daten auf den größten Nachfrageeinbruch seit der globalen Finanzkrise hindeuten.
Wie der jüngste Bericht der Immobiliensachverständigen der RICS letzte Woche zeigte, fielen die Anfragen neuer Hauskäufer im Oktober auf den niedrigsten Stand seit dem Finanzcrash 2008, wobei der Zeitraum während der ersten Covid-19-Sperre nicht berücksichtigt wurde.
Der MSCI UK Quarterly Property Index, der Einzelhandels-, Büro-, Industrie- und Wohnimmobilien abbildet, sank in den drei Monaten bis September um 4,3 % und verzeichnete damit die schlechteste Performance des Sektors seit 2009.
Die Verlangsamung des Marktes markiert eine Atempause von einem zweijährigen, durch eine Pandemie ausgelösten Immobilienkaufrausch, bei dem die Immobilientransaktionen im September um 32 % gegenüber dem Höchststand von 2021 zurückgingen.
Aber da die Ära des billigen Geldes zu Ende geht und die Bank of England die Inflationsrate weiter anhebt, um dem chaotischen Mini-Budget entgegenzuwirken, sagen Ökonomen, dass der Abschwung akuter sein könnte als zunächst angenommen.
“Obwohl eine Hauspreiskorrektur weithin erwartet wird … scheint sie sich schneller als erwartet zu entwickeln.“
Kallum Pickering
SENIOR ECONOMIST, BERENBERG
„Obwohl eine Hauspreiskorrektur als Teil der anhaltenden Rezession allgemein erwartet wird, scheint sie sich schneller als erwartet zu entwickeln“, schrieb Kallum Pickering, Senior Economist bei Berenberg, am Donnerstag über den britischen Markt.
Die Investmentbank geht nun davon aus, dass die Immobilienpreise in Großbritannien bis zum zweiten Quartal 2023 um etwa 10 % sinken werden. Einige Kreditgeber sind jedoch weniger zuversichtlich.
Nationwide, einer der größten Anbieter von Hypothekenkrediten in Großbritannien, erklärte Anfang des Monats, dass die Hauspreise im schlimmsten Fall um bis zu 30 % einbrechen könnten. Die düstersten Schätzungen der Banken Lloyds und Barclays für 2023 gehen von einem Rückgang von fast 18 % bzw. über 22 % aus.
Tatsächlich haben die Preise mancherorts bereits begonnen zu fallen, wie die Immobiliensuchmaschine Rightmove am Montag mitteilte. Verkäufer senkten die Preise im Oktober um 1,1 %, so dass der Durchschnittspreis für ein neu vermarktetes Haus auf 366.999 £ (431.000 $) sank.
Verstärkte Besorgnis über Hypothekenzahlungsrückstände
Das Vereinigte Königreich ist nicht allein. Steigende Zinssätze, eine rasant ansteigende Inflation und der wirtschaftliche Schock durch Russlands Krieg in der Ukraine haben den weltweiten Immobilienmarkt schwer belastet.
Eine aktuelle Analyse von Oxford Economics zeigt, dass die Immobilienpreise in neun von 18 fortgeschrittenen Volkswirtschaften fallen werden, wobei Australien, Kanada, die Niederlande und Neuseeland zu den Märkten gehören, die am stärksten von Rückgängen von bis zu 15-20 % bedroht sind.
„Dies sind die besorgniserregendsten Aussichten für den Immobilienmarkt seit 2007-2008, wobei die Märkte zwischen der Aussicht auf einen mäßigen und einen viel stärkeren Rückgang schwanken“, schrieb Adam Slater, leitender Wirtschaftswissenschaftler bei Oxford Economics, letzten Monat.
Die besondere wirtschaftliche Situation Großbritanniens birgt laut Goldman Sachs jedoch ein höheres Risiko für Hypothekenausfälle. Zu den Faktoren, die dabei eine Rolle spielen, gehören die sich verschlechternde wirtschaftliche Lage Großbritanniens, die Empfindlichkeit der Ausfallraten gegenüber Abschwüngen und die kürzere Laufzeit britischer Hypotheken im Vergleich zu anderen Ländern der Eurozone und den USA.
„Im Ländervergleich sehen wir ein relativ größeres Risiko eines bedeutenden Anstiegs der Hypothekenzahlungsrückstände in Großbritannien“, schrieb Yulia Zhestkova, Ökonomin bei der Bank, in einem Bericht von letzter Woche.
In der Zwischenzeit verstärken steigende Arbeitslosigkeitsrisiken – ein historisches Barometer für die Delinquenzraten – den Druck auf Großbritannien, das sich laut Goldman Sachs „bereits in einer Rezession befindet“.
Der britische Immobilienmarkt ist von einem starken Abschwung bedroht, da Rezessionsängste aufkommen – Newsworldpress @ https://t.co/f35icQKHcU pic.twitter.com/96CiliVbPy
– newsworldpress.com (@newsworldpress) November 15, 2022
Arbeitslosigkeitsrisiken wiegen schwer
Die britische Wirtschaft ist im dritten Quartal 2022 um 0,2% geschrumpft, wie die jüngsten BIP-Zahlen vom Freitag zeigen. Ein weiterer Rückgang in den drei Monaten bis Dezember würde bedeuten, dass sich das Vereinigte Königreich in einer technischen Rezession befindet.
Die Bank of England warnte Anfang des Monats, dass das Vereinigte Königreich vor der längsten Rezession seit Beginn der Aufzeichnungen vor einem Jahrhundert steht und der Abschwung voraussichtlich bis weit ins Jahr 2024 andauern wird.
“Sollte die Arbeitslosigkeit stark ansteigen, würden sich die Gefahren für die Wohnungsmärkte erheblich verstärken.“
Adam Slater
LEITENDER WIRTSCHAFTSWISSENSCHAFTLER, OXFORD ECONOMICS
Die Zentralbank bezeichnete die Aussichten als „sehr schwierig“ und erklärte, dass sich die Arbeitslosigkeit während des zweijährigen Konjunktureinbruchs wahrscheinlich auf 6,5 % verdoppeln werde, wovon etwa 500.000 Arbeitsplätze betroffen wären.
Ein solcher Anstieg der Arbeitslosigkeit könnte die Risiken für den Immobilienmarkt „beträchtlich“ erhöhen, da es zu einer Welle von Zwangsverkäufen und Zwangsversteigerungen kommen könnte, warnte Oxford Economics in seinem Bericht. Nach einer Analyse von Goldman Sachs steigt die Zahl der Hypothekendarlehen nach einem Jahr um mehr als 20 Basispunkte, wenn die Arbeitslosenquote in Großbritannien um einen Prozentpunkt steigt.
„Sollte die Arbeitslosigkeit stark ansteigen, würden sich die Gefahren für die Immobilienmärkte beträchtlich verstärken“, so Slater.
Nicht eine Finanzkrise 2008
Es wird erwartet, dass Finanzminister Jeremy Hunt ein Paket von Steuererhöhungen und Ausgabenkürzungen in Höhe von 60 Milliarden Pfund (69 Milliarden Dollar) vorstellt, das das Wachstum stark belasten wird.
Einige Strategen sind der Meinung, dass Hunt einen Großteil der Einsparungen bis nach den nächsten Wahlen – die spätestens im Januar 2025 anstehen – aufschieben könnte, um die Wirtschaft auf dem Höhepunkt der Rezession zu schützen. Hunt warnte jedoch freimütig vor Entscheidungen, die „ins Auge gehen“.
Die Bank of England hat ihrerseits darauf bestanden, dass sie die Zinssätze weiter anheben wird, wenn auch möglicherweise auf einen niedrigeren Höchststand.
Doch selbst wenn für den Immobilienmarkt in nächster Zeit kaum eine Entspannung zu erwarten ist, sind die Risiken eines Schocks, der auf den gesamten Finanzmarkt ausstrahlt, nach Ansicht von Wirtschaftsexperten minimal.
Eine stärkere Regulierung und eine angemessene Kapitalisierung des Bankensektors nach der Finanzkrise haben das Engagement in riskanten Hypotheken begrenzt. Inzwischen liegt der Großteil der Wohnimmobilienschulden bei Haushalten mit angemessenen Sparpuffern, so Pickering von Berenberg.
„Wir sehen nur ein begrenztes Risiko, dass die sich abzeichnende Korrektur am Immobilienmarkt in eine weitere Finanzkrise umschlägt“, fügte er hinzu.
