Der Verkauf von Wohnungen in Manhattan ist im vierten Quartal um 29 % zurückgegangen, was Befürchtungen über einen eingefrorenen Markt aufkommen lässt, in dem Käufer und Verkäufer aufgrund von Wirtschafts- und Zinsängsten an der Seitenlinie bleiben.
Laut einem Bericht von Douglas Elliman und Miller Samuel wurden im vierten Quartal 2.546 Wohnungen verkauft, gegenüber 3.560 im Vorjahr. Der Rückgang war der stärkste seit dem dritten Quartal 2020, als die Pandemie ihren Höhepunkt erreichte.
Auch die Preise gingen zum ersten Mal seit Anfang 2020 zurück, wobei der Medianpreis um 5,5 % sank.
Die Rückgänge sowohl bei den Verkäufen als auch bei den Preisen markieren das Ende des rasanten Comebacks der Immobilien in Manhattan nach den schlimmsten Tagen der Pandemie und lassen eine anhaltende Schwäche im neuen Jahr befürchten. Steigende Zinssätze, eine schwächere Wirtschaft und ein fallender Aktienmarkt, der einen übermäßigen Einfluss auf Manhattan-Immobilien hat, werden den Markt in diesem Jahr wahrscheinlich belasten.
Analysten sagen, ihre größte Sorge sei ein längeres Patt zwischen Käufern und Verkäufern – mit Verkäufern, die angesichts fallender Preise nicht bereit sind, Angebote zu machen, und Käufern, die ihre Suche aufschieben, bis die Preise weiter fallen.
„Ich könnte mir vorstellen, dass sich der Markt seitwärts bewegt, mit leichten Rückgängen in einigen Sektoren“, so Jonathan Miller, CEO von Miller Samuel, einem Unternehmen für Schätzungen und Marktforschung. „Und er könnte sich weiter abschwächen, wenn die Rezession und der Verlust von Arbeitsplätzen im Hintergrund stehen.
Selbst wenn die Preise und Verkäufe sinken, bleiben die Bestände knapp, da die Verkäufer sich mit der Aufnahme von Angeboten zurückhalten. Dem Bericht zufolge waren am Ende des vierten Quartals 6.523 Wohnungen auf dem Markt, nur 5 % mehr als im letzten Jahr, aber immer noch weit unter dem historischen Durchschnitt von rund 8.000. Ohne einen starken Anstieg der Bestände werden die Preise nach Ansicht von Analysten wahrscheinlich nicht genug fallen, um viele Käufer, die auf Preisnachlässe warten, wieder anzulocken. Der durchschnittliche Abschlag vom ursprünglichen Listenpreis auf den Verkaufspreis betrug 6,5 %, gegenüber 4,1 % im dritten Quartal, so Serhant.
Steigende Zinssätze haben auch dazu geführt, dass mehr Käufer in Manhattan bar bezahlen, was laut Miller 55 % aller Verkäufe im vierten Quartal ausmachte, den höchsten Wert aller Zeiten.
Wie bei einem Großteil des Aufschwungs ist auch hier das Luxussegment am stärksten vertreten. Die durchschnittlichen Verkaufspreise für Luxuswohnungen – definiert als die obersten 10 % des Marktes – stiegen im vierten Quartal um 4 %, während sie auf dem breiteren Markt in Manhattan zurückgingen. Die Medianpreise für Luxuswohnungen sind im Vergleich zu 2019 um 21 % gestiegen und damit doppelt so stark wie der breitere Markt.
Die Aussichten für 2023
Die Pipeline der in Arbeit befindlichen oder kürzlich unterzeichneten Verträge deutet auf ein langsames erstes Quartal hin. Nach Angaben von Corcoran wurden im vierten Quartal nur 2.312 Verträge unterzeichnet, ein Rückgang von 43 % gegenüber dem Vorjahr. Einem Bericht von Serhant zufolge war das Quartal das schlechteste für neue Vertragsabschlüsse in den letzten zehn Jahren.
„Die unterzeichneten Verträge sind ein zeitnaher Indikator für die Nachfrage und verzeichneten einen der langsamsten Jahresabschlüsse seit 2008“, so Corcoran.
Die Makler bleiben jedoch optimistisch, und viele sagen für 2023 eine positive Überraschung voraus, da sich die Preise stabilisieren und die Käufer in einem ruhigeren Markt neue Möglichkeiten finden. John Gomes, Mitbegründer des Eklund-Gomes-Teams bei Douglas Elliman, sagte, dass der Dezember mit einer Flut von Abschlüssen zum Jahresende „in Flammen stand“.
„Das hat uns wirklich überrascht“, sagte er. „Die Dinge haben sich im Dezember wirklich gedreht.“
Gomes sagte, ein Käufer habe 20 Millionen Dollar für ein Stadthaus in Greenwich Village bezahlt, das noch nicht einmal auf dem Markt war. Er sagte, ein Immobilieninvestor habe Angebote für vier verschiedene Wohnungen in neuen Wohnanlagen gemacht, „die heute wohl angenommen werden“.
Ian Slater von Compass sagte, dass es im August und September eine große „Zerrissenheit“ auf dem Markt gab, mit einer großen Kluft zwischen Käufern und Verkäufern, und der Markt begann zu schwächeln. „Jetzt sehe ich, dass die Käufer die Zinssätze als neue Normalität akzeptieren und sich beim Kauf wohler fühlen – oder zumindest, dass die Preise nicht fallen.
Es gibt da etwas, das man Kapitalismus nennt. Er besagt, dass man konkurrieren muss, um Kunden zu bekommen.
Das Warten auf eine weitere Steuersenkung oder ein Rettungspaket könnte sich als sinnlos erweisen.
Manhattan apartment sales plunge in fourth quarter as brokers fear a frozen market https://t.co/4R3WPR4As5
– Jasper (@Jasper33430720) January 4, 2023
Gomes sagte, ein Grund für den Anstieg der Aktivitäten im Dezember seien ausländische Käufer, die im Dezember in die Stadt zurückgekehrt seien. Mit der leichten Abschwächung des Dollars und der Aufhebung von Reisebeschränkungen auf der ganzen Welt kehrten die Käufer aus dem Nahen Osten und China im Dezember zurück, so die Makler.
Die Makler sagen, dass die Käufer auch Bargeld verwenden, um die höheren Zinssätze zu vermeiden und von den niedrigeren Preisen zu profitieren. Und Bauträger, die neue Wohngebäude auf dem Markt haben, senken die Preise, um unverkaufte Wohnungen loszuwerden.
„Die Bauträger sind realistisch, sie machen Zugeständnisse beim Preis und bei den Abschlusskosten“, sagte er. „Ich bin optimistisch für das kommende Jahr.“
