Der US-Immobilienmarkt hat sich im vergangenen Jahr ziemlich stark abgekühlt, nachdem die Hypothekenzinsen von ihren historischen Tiefstständen aus um mehr als das Doppelte gestiegen waren. Die Preise für Eigenheime haben sich jedoch schwieriger gestaltet.
Im Juni letzten Jahres begannen die Preise zu fallen, sind aber immer noch höher als vor einem Jahr. Jetzt, da die Nachfrage aufgrund der leicht gesunkenen Hypothekenzinsen wieder auf den Markt zu kommen scheint, ziehen die Preise wieder an.
Im Dezember, dem letzten Messwert, lagen die Preise für Eigenheime in den USA laut CoreLogic um 6,9 % höher als im Vorjahr. Das war die niedrigste jährliche Wertsteigerungsrate seit dem Spätsommer 2020. Im vergangenen April hatte der jährliche Preisanstieg einen Höchststand von 20 % erreicht.
Die sinkenden Immobilienpreise spiegelten eine schwächere Nachfrage nach Wohnraum wider, da Inflation, Arbeitsplatzabbau und wirtschaftliche Unsicherheit die durch die höheren Hypothekenzinsen aufgerichtete Barriere noch verstärkten. Doch im Dezember begannen die Hypothekenzinsen zu sinken, und die Preise reagierten sofort. Die Abkühlung setzte sich fort, allerdings nicht so stark wie in den Monaten zuvor.
„Während die Preise ab November weiter fielen, war der Rückgang geringer als im Sommer und summiert sich immer noch auf einen kumulativen Preisrückgang von nur 3 % seit dem Höchststand im letzten Frühjahr“, sagte Selma Hepp, Chefvolkswirtin bei CoreLogic.
Hepp stellt fest, dass einige der exurbanen Gebiete, die in den ersten Jahren der Pandemie populär wurden und einen starken Preisanstieg erlebten, jetzt größere Korrekturen erleben. Sie rechnet jedoch nicht damit, dass dies lange anhalten wird.
„Während die Preisverlangsamung wahrscheinlich bis zum Frühjahr 2023 anhalten wird, wenn der Markt wahrscheinlich einige Rückgänge gegenüber dem Vorjahr verzeichnen wird, hat die jüngste Senkung der Hypothekenzinsen die Käufernachfrage stimuliert und könnte zu einer optimistischeren Hauskaufsaison führen, als viele erwartet haben“, sagte Hepp.
Hier ist, was mit Hauspreisen geschieht, während Hypothekenzinsen fallen https://t.co/Sp4F9LuiJn
– CNBC (@CNBC) February 10, 2023
Eine monatliche Umfrage von Fannie Mae zur Stimmung beim Hauskauf zeigte im Januar den dritten Monat in Folge einen Anstieg. Die befragten Verbraucher rechneten zwar immer noch damit, dass die Preise im nächsten Jahr entweder fallen oder sich abflachen werden, doch der Anteil derjenigen, die glauben, dass es ein guter Zeitpunkt für den Verkauf eines Hauses ist, stieg von 51 % auf 59 %.
Anstieg des Marktes im Frühjahr?
Ein größerer Bestand auf dem Markt würde dazu beitragen, mehr Käufer auf den Markt zu bringen. Anekdotisch berichten Immobilienmakler, dass der Frühlingsmarkt früher als üblich anzieht und dass in den letzten Wochen mehr Besucher in die offenen Häuser kamen. Einige berichteten auch von der Rückkehr der Bieterkriege.
Auch die Bauunternehmen des Landes melden eine erhöhte Nachfrage. Wie die National Association of Home Builders mitteilte, stieg die Stimmung unter den Hausbauern im Januar zum ersten Mal seit 12 Monaten wieder an. Die Bauunternehmen meldeten einen Anstieg der laufenden Verkäufe, des Käuferverkehrs und der Verkaufserwartungen für die nächsten sechs Monate. Niedrigere Hypothekenzinsen treiben die neue Nachfrage an.
„Es wird erwartet, dass die Hypothekenzinsen im weiteren Verlauf des Jahres weiter sinken und sich die Erschwinglichkeitsbedingungen verbessern werden, was die Nachfrage erhöhen und mehr Käufer auf den Markt bringen wird“, sagte NAHB-Chefökonom Robert Dietz.
Der NAHB-Index für die Erschwinglichkeit von Wohneigentum war zu Beginn des Jahres auf dem niedrigsten Stand seit Beginn der Beobachtung dieser Kennzahl vor zehn Jahren. Aber niedrigere Zinssätze beginnen, dies zu ändern.
Wenn die Preise für Eigenheime weiterhin so stark fallen wie in den letzten sechs Monaten, könnte das jährliche Wachstum der Eigenheimpreise in den nächsten drei Monaten endlich negativ werden, so ein neuer Bericht von Black Knight. Die monatliche Hypothekenzahlung für ein durchschnittlich teures Haus mit einer 20-prozentigen Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren kostet jetzt fast 600 Dollar (+41 %) mehr als zum gleichen Zeitpunkt des letzten Jahres.
Die Zahl der Hypothekenanträge für den Erwerb von Wohneigentum, der aktuellste Indikator für die Nachfrage, ist im Januar und in der ersten Februarwoche gestiegen, obwohl sie immer noch niedriger ist als im gleichen Zeitraum vor einem Jahr, als die Zinssätze fast halb so hoch waren wie heute.
„Wir sehen deutliche Anzeichen für einen Aufschwung bei den Kaufkrediten im Januar aufgrund niedrigerer Zinsen und etwas niedrigerer Immobilienpreise“, sagte Ben Graboske, Präsident von Black Knight Data and Analytics. „Aber die Erschwinglichkeit hat immer noch einen großen Teil des Marktes im Würgegriff“.
